Bail commercial et travaux

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La question de la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur pose souvent problème.

Dans le cadre d’un bail commercial, les principes applicables sont les suivants :

LES RÉPARATIONS LOCATIVES OU DE MENU ENTRETIEN

La loi prévoit que le preneur est tenu aux «réparations locatives ou de menu entretien».
Cette règle n’est pas impérative et les parties peuvent parfaitement décider de procéder autrement.
La loi dresse une liste non limitative de cequ’il convient d’entendre par «réparations locatives ou de menu entretien», sous réserve des usages locaux :
– entretien courant du jardin : tonte, taille, élagage,
– remplacement des arbustes,
– enlèvement des mousses sur auvents et terrasses,
– dégorgement des conduits d’eau pluviale,
– réparations liées aux ouvertures intérieures et extérieures du logement (porteset fenêtres, vitrages, stores),
– graissage,
– remplacement des poignées de portes, gonds,
– réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées,
– maintien en état de propreté des cours intérieures,
– menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol,
– entretien courant de la vitrification,
– réparations des tablettes et tasseaux de placard et de leurs dispositifs de fermeture,
– installations de plomberie,
– débouchage de canalisations d’eau, remplacement des joints et colliers,
– des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance,
– menues réparations sur les robinetteries et remplacement des accessoires des canalisations de gaz.

Ces travaux se définissent par rapport aux «grosses réparations» que la loi impute au bailleur.
La loi reconnaît simplement le caractère de «grosses réparations» aux travaux affectant les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôtures.

Plus généralement, les juges définissent les grosses réparations comme celles qui concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité en général.
Seul le juge du fond, c’est-à-dire le juge qui tranche définitivement une question et non pas le juge des référés, juge de l’évidence, est compétent pour apprécier souverainement ce qui constitue ou non une «grosse réparation» (par ex : réparation d’une verrière qui constitue une couverture à part entière, travaux de couverture, travaux de réfection d’une dalle, remplacement d’une chaudière).

LES TRAVAUX CONSÉCUTIFS À LA VÉTUSTÉ

La loi prévoit que les travaux exclusivement consécutifs à la vétusté sont à la charge du bailleur.
Cette règle n’est pas impérative, ce qui signifie que les parties peuvent parfaitement décider de procéder autrement.

La vétusté correspond aux dégâts résultant d’un usage normal et légitime de la chose louée ; elle s’apprécie au regard de l’état des locaux lors de leur prise de possession et de la durée de la location.

Le juge du fond est également souverain à apprécier qu’une réparation est rendue nécessaire du fait ou non de la vétusté.
La clause du bail faisant peser cette charge au preneur doit être expresse et non équivoque.
En d’autres termes, elle doit être claire.

LES TRAVAUX CONSÉCUTIFS À UN CAS DE FORCE MAJEURE

La loi prévoit qu’aucune réparation n’est à la charge du locataire quand elle est occasionnée uniquement par la force majeure, c’est-à-dire un événement imprévu, insurmontable et indépendant de la volonté d’une personne (incendie, tempête, fortes chutes de neige…).

LES TRAVAUX DE MISE EN CONFORMITÉ

La loi prévoit l’application du principe selon lequel les travaux de mise en conformité ordonnés par toute autorité administrative sont à la charge du bailleur.

À nouveau, les parties peuvent en décider autrement. La clause du contrat ayant pour objet d’exonérer le bailleur de la charge des travaux de conformité prescrits par l’administration doit nécessairement être expresse, c’est-à-dire écrite, et précise.

LES TRAVAUX D’AMÉLIORATION

Dans le silence du bail, les modifications et transformations effectuées sur les locaux loués par le preneur à ses frais exclusifs deviennent la propriété du bailleur en contrepartie d’une indemnité versée au preneur.

Toutefois, le contrat de bail peut valablement prévoir une clause dite «d’accession», c’est-à-dire une clause aux termes de laquelle les constructions et les aménagements ou équipements réalisés par le locataire resteront la propriété du bailleur à l’expiration du bail.

CONCLUSION

Le principe de liberté contractuelle appliquée aux clauses relatives aux travaux dans les lieux loués

La loi énonce :
– que le bailleur est tenu d’assurer l’obligation de délivrance, l’obligation d’entretien, et l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail,
– que la notion de délivrance se définit comme la mise à disposition d’une chose «en bon état de réparation de toute espèce» et définit l’obligation d’entretien en posant le principe selon lequel le bailleur doit faire dans les locaux loués «pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives»,
– et limite la répartition des travaux, puis qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Toutes ces règles de répartition présentent un caractère supplétif, c’est-à-dire auquel on peut déroger, et peuvent, en principe, être écartées par des clauses contraires.

L’ACCORD DU BAILLEUR

Si vous souhaitez changer «totalement le look» de votre institut, vous pouvez le faire à condition que cela ne concerne que les revêtements.
Si vous souhaitez faire réaliser des travaux plus conséquents, il faut que votre bailleur soit d’accord.

 

par Maître Éric Forestier, Avocat associé, département immobilier, Cabinet Vaughan, Tél. 01 53 53 69 00. www.vaughan-avocats.fr